海外不動産投資のセミナーに参加してきました。（東南アジア）

こんにちは、ミートくんです。

先日、東南アジアの海外不動産投資セミナーに参加してきたので率直な感想やメリット・デメリットをまとめてみました。

私は資産のほとんどを「証券（＝株式）」で保有しているので、資産三分法ではないですが流動性を犠牲にしてでも不動産のような実物資産にも投資をしていきたいと考えています。

米国の金融を専攻していたので、北米の不動産は持っているのですが・・・東南アジアはちょっと疎くて。

そこで、東南アジアの不動産セミナーで学んだ事と独自のリサーチを記事にしておきます。

海外不動産セミナーに参加しました

【セミナーのコンテンツ】

・日本の経済成長の低さ、人口減少、住宅価格の低下、財政の悪化
・日本円や日本の資産で持っておく事のリスク
・東南アジアの経済成長率、人口増加率
・東南アジアの物価の低さ（日本の5～10分の1）→成長の余地
・カンボジア・ベトナムの不動産商品の紹介

といった構成でした。会社名を出すと色々と問題がありそうなので、ここでは控えておきます。

親会社は有名なファンドの出資で従業員も多く、現地の法人も日系の企業が管理しているとだけ伝えおきます。

ちょっとセミナーで聞いた内容で注目した点などを独自のリサーチも交えて紹介します。

・日本の将来性

出典：「人口推計」（総務省統計局）http://www.stat.go.jp/data/jinsui/index.html

日本の人口は昭和45～50年の間にピークアウトして、その後40年間ずっと減少しています。平成22年以降は人口減少社会に突入してしまいました。

日本の一般会計も35％が公債金（借金）から成り立っており、日本の財政は100兆円のうち60兆円しか税収がありません。今後も人口は減少して高齢化が進みます。

円建ての貯蓄に偏った資産運用は、インフレによる現金の資産価値の目減りについても話していました。

物の価格は上がっているのに、銀行に預けている貯蓄が変わらなかったら、実質減ってるよね！

リスクを取らずに何もしない事が逆にリスクなのだ！！

というわけなのです。

日本の経済には将来性が無いので、経済発展の著しい東南アジア、なおかつ物価が上昇しているので、実物資産の不動産に投資しましょう。という話です。

至極納得する説明です。

・東南アジアへの不動産投資

上記はセミナーの内容と独自のリサーチで表にしてみました。

東南アジア不動産投資では規制の影響で外国人の土地保有を認めていない国が多いです。

マレーシアは珍しく土地の所有が可能ですが、外国人は100万リンギット（約2,700万円）が最低購入価格として設定されていたり、

バングラデシュは土地の所有が可能ですが、現地に法人を設立する必要があったり。と様々です。

外国人は土地に投資可能自体が珍しいので、一般的にコンビミニアムの区分所有、つまりマンションの１室を購入して貸し出すというイメージです。

マンション経営大学の記事によると、国内の不動産投資の利回りは3～3.5%と見込まれているので、東南アジアの不動産投資は7％以上を狙えて、高金利で資産運用ができるという事です。

しかも人口が増加しており、GDP成長率も高いため、家賃収入によるインカムゲインを貯めつつ、将来的なキャピタルゲインも期待できるという事なのですね。

大体の投資金額は1,000万～2,000万円台が多く、基本一括購入ですが、日系企業が間に入ってファイナンス（ローン）の提供をしてくれる業者もあります。

・東南アジアの市況

東南アジアへの不動産投資を行う場合は、東南アジアの状況を知る必要があるかと思い調べてみました。

〇人口

これ面白かったです。

日本は2010年から人口がマイナスに転じる。年間平均人口増加率の予想データですが、2020～2025は、フィリピンで1.11％。マレーシアで1.17％。

もちろん人口は増えれば増えるほど母数が増えているので、年単位の人口増加率は低下します。

世界平均で1.2％成長です。こう見るとカンボジアとラオスは1％を長く維持します。

フィリピンはそもそも1億人と人口が多いので高く1％近くを維持するのは凄い気がしますね。母数が1億人にて1％成長だと100万人ですから。

こちらは2017年段階での人口です。インドネシアが群を抜いて多いです。フィリピン、ベトナムと続きカンボジアやラオスはまだまだこれからの国だと感じ取れますね。

〇GDP成長率

GDPの成長率はこの10年間でカンボジアやラオスマレーシアは6%前後を維持しています。

日本は1％前後なので、日本と比べるとやはり東南アジアは高い経済成長率です。

カンボジアは1990年代と比べると20倍。マレーシアやフィリピンなどの新興諸国でも４～８倍となっていて、今後も成長が期待できます。

先進国のGDP成長率は年々下がっていきますので、（消費への需要が減り、貯蓄が増大する長期停滞論が有望）これから耐久諸費財に需要が大きく入る東南アジアの経済成長は期待できるでしょう。

東南アジア不動産セミナーに参加した結果

結論は・・・見送りました！！

以下に感想を踏まえながら自分の状況と照らし合わせて考えていきたいと思います。（以下はあくまで私の感想なので悪しからず）

〇土地が所有できない

規制の影響で外国人が土地を保有できる国は東南アジアはあまりありません。

バングラデシュも現地法人を設立する必要があります。日本人が行っている現地法人に一任するとなると『信用するリスク』が生まれてしまいます。

自分で海外の投資案件を見つけてきて投資してる私のような人間からすると、他人を信用するリスクをなるだけ少なくしたいです。共倒れは嫌なので。

購入するとしたら、マレーシアなのですが最低購入金額が高く、土地付きの一軒家の購入は外国人にはハードルが高いように感じました。

ちょっと何千万円もキャッシュで購入するような財力はまだ私にはないので・・・・20億円くらいキャッシュ持ってたら現地に何度も足を運んで、気合入れてやるかもしれません。

〇中古市場がどうなるか不明

上記の理由で日本人が東南アジアの海外不動産投資をするとしたら、コンドミニアムの区分所有になるわけですが、

利回りが5～8％なので、2,000万円投資して回収するまでに15年や20年かかってしまいます。日本の不動産投資は自己資金を使わずに金融機関からの融資で回せるのがメリットじゃないですか。

海外不動産の場合はファイナンス（ローン）が充実していないので、手出しで出す必要があります。ファイナンス組むと利回り下がってしまいますし。

すると、15～20年で元本回収をして、その後売却でのキャピタルゲインだ！となった時に、どのくらいの金額がつくのかが未知数なのです。中古販売市場も確立されていません。

というのも東南アジアは今まさに高層マンションやコンドミニアムがぼこぼこと建っていて、これからも建ち続けます。

私は今年１か月間東南アジア各国を回って自分の目で視察しましたが、やはり日本の企業のような細やかさはないです。東南アジアのクオリティでした。

つまり、現在建設中のコンドミニアムのクオリティで15年後や20年後にどれくらいの価格がつくのかが不明なんです。日本の団地価格ようになってしまう未来も想像できるかなと。

利回りも5～8％ですが、修繕費や管理費の高騰も予想されるので・・・ちょっとリスクかなと。空き室リスクもありますしね。賃貸付けから１～２年は空き室リスクかなりあります。

〇結構抜いてるっぽい

コンドミニアムの区分所有に関しても業者さんが結構抜いてるっぽい印象がしました。自分でビジネスしてるとこういった所ばかりに目が行ってしまいます・・・

というのも、東南アジアの不動産投資の場合は投資家が現地に訪れる必要があるので・・・内覧したり現地視察したりするわけなんですが、東京のオフィスの人達がアテンドしてくれるんですよ。しかも個別でやってくれるみたいです。

単純に考えて年間何人もの投資家を連れて行く費用や人件費を考えると、結構かかります。

日本のエージェントは１件売っていくらみたいな報酬になってるでしょうから、2,000万円の不動産を売って、いくら貰えるのかというのを想像してしまいますね。

いやいや、全然批判していないですよ！

現地の不動産を日本の投資家に詳しく説明するためには翻訳の費用や説明する人間の人件費も必要ですし、言語の問題もありますからアテンドも必要ですし。

「購入の契約が締結するまでに多くの費用がかかる」というのも私はもちろん理解しています。

が、私のような英語ができて自分で投資案件を見て回って探すのが好きな人間は、「それらのコスト全部省けないかな」と考えてしまうわけです。ただ、それだけの話です。

以上が私の場合の海外不動産投資の感想です。

もし海外不動産投資をやるのであれば、キャッシュが20億円以上あって、自分が直接現地に出向いて、（地価が上がりそうな）土地を実際に購入できる場合のみやる！！というのが結論です。

うーん。早く20億円貯めないと。